Värdering av bostadsförmån i småhus (villa)

Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostäder i villa. Bostadsförmån i villa värderas därför som regel med ledning av hyresnivån hos allmännyttiga bostadsföretag på orten eller på närliggande orter och med hänsyn till omständigheter som storlek, läge, standard m.m. Det kan antas att den schablonmässiga värderingen enligt avsnitt 4.5.1 och det verkliga värdet avviker i större utsträckning från varandra i fråga om bostadsförmån i villa än i fråga om bostadsförmån i flerfamiljshus (prop. 1996/97:173 s. 40—42). Detta innebär att förmånshavaren i många fall måste avvika i sin deklaration från den förmånsvärdering som ligger till grund för kontrolluppgiften.
 
I Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2007:37) anges följande om bostadsförmån i villa och faktorer som ska beaktas vid värderingen.

”Bostadsförmån i småhus
Om det på orten saknas en fungerande hyresmarknad för bostadsförmån i småhus (villa) bör värderingen av bostadsförmån i villa ske med ledning av hyresnivån hos allmännyttiga bostadsföretag på orten med hänsyn till omständigheter som storlek, läge, standard m.m. 

Ålder, standard och läge
Vid beräkning med ledning av hyresnivån i flerfamiljshus av förmånsvärde avseende bostad i villa bör villans ålder bestämmas med hänsyn till dess standard och utrustning. Har villan varit föremål för yttre och/eller inre ombyggnad eller renovering, som resulterat i att standarden höjts, bör hyresvärdet beräknas utifrån det genomsnittliga hyrespriset avseende flerfamiljshus med det värdeår som motsvarar villans standard efter ombyggnaden eller renoveringen.

Om inte särskilda skäl föreligger bör hyresvärdet för en bostad i villa inte beräknas med ledning av hyresvärdet i äldre flerfamiljshus än åttiotalshus.

Hyresvärdet bör höjas om bostadens standard, utrustning etc. är klart högre än vad som är normalt i de flerfamiljshus vars hyresnivå ligger till grund för värderingen av bostadsförmånen. Härvid bör beaktas såväl bostadens inre standard och utrustning, t.ex. bubbelpool, bastu, särskild vinkällare, svalrum för pälsar och hög köksstandard som yttre faktorer som stor tomt, tennisbana, pool, brygga m.m.

Lägesfaktorer som utsikt, omgivningar, sjötomt etc. bör beaktas om de kan anses ha betydelse vid bestämmande av bruksvärdeshyran.

Hyresvärde beräknat med ledning av hyresnivån på orten eller på närliggande orter bör sänkas om bostaden ligger i eller intill ett industriområde eller på relativt stort avstånd från tätort. Så kan vara fallet i fråga om stora och äldre tjänstebostäder, som ligger i nära anslutning till arbetsgivarens företag eller bruk.

Storlek
Förråd eller annan biutrymmesyta av annat slag än garage bör inte påverka förmånsvärdet om biutrymmet är högst20 kvadratmeter . Om sådan biutrymmesyta är större än20 kvadratmeterbör 20 procent av denna yta anses som bostadsyta vid värderingen av bostadsförmånen. Ett sådant tillägg bör dock inte överstiga20 kvadratmeter .

Bostadsytan bör inte reduceras i det fall en viss mindre del av bostaden används till kontor o.d. utan att vara speciellt inrättad för detta.
Beträffande äldre fastigheter (byggda före 1950) och som har en olämplig planlösning eller på grund av annan särskild omständighet har större yta än vad som kan anses motiverat av antalet rum och deras storlek, hallar, kök m.m. bör förmånsvärdet beräknas efter den bostadsyta en bostad med motsvarande innehåll men med en bättre planlösning skulle ha.”

Om det finns en fungerande hyresmarknad för villor på en ort, och en undersökning av hyresnivåerna visar att det inte förekommer någon större spridning av relationstalen mellan dessa och taxeringsvärdena, kan värderingen ske med utgångspunkt från taxeringsvärdena (prop. 1976/77:173 s.40 f ). I Skatteverkets skrivelse ”Värdering av bostadsförmån” anges vilka områden där värdering av bostadsförmån i villor kan beräknas med ledning av taxeringsvärdet för fastigheten. I sådana fall beräknas hyresvärdet inklusive garage men exklusive uppvärmning (kallhyra). 

Leave a comment

Din e-postadress kommer inte publiceras.

Denna webbplats använder Akismet för att minska skräppost. Lär dig hur din kommentardata bearbetas.