Förmån av fri eller delvis fri bostad värderas till hyrespriset på orten för jämförbara bostäder (marknadsvärdet). Med hyrespriset på orten avses vad som i hyreslagstiftningen anges som bruksvärde (prop. 1996/97:173 med. 38) för bostaden i fråga. Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen på orten är utgångspunkt för beräkning av bruksvärdet.
fråga om orter utan hyresmarknad bör värderingen av bostadsförmån ske med utgångspunkt i hyresnivån på närliggande orter med hyresmarknad, med beaktande av förhållandena på orten i fråga.
Förmån av en bostad i hyreshus bör i första hand beräknas till kvadratmeterpriset för boytan i uthyrda, likvärdiga lägenheter i samma fastighet. Om det värdet inte avspeglar bruksvärdet på orten för likvärdiga lägenheter, bör värdet beräknas utifrån kvadratmeterpriset för andra motsvarande hyreslägenheter på orten. Vid denna beräkning kan de allmännyttiga bostadsföretagens hyresnivåer ge ledning (prop. 1996/97:173 med. 40).
Varje år tar Skatteverket fram en skrivelse, “Värdering av bostadsförmån”, att användas vid inkomsttaxeringen. Skrivelsen innehåller tabeller som anger hyresnivåer för lägenheter i flerfamiljshus inom olika områden i landet. Tabellerna avser en lägenhet av normal storlek och är, utom när det gäller Stockholm, indelade i åldersintervaller.
Bostadens storlek och ålder påverkar hyresvärdet. Priset per kvadratmeter bostadsyta är dock inte lika högt i genomsnitt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Detta beror på att en stor del av kostnaderna belöper på kök och våtutrymme, vilket inte skiljer sig nämnvärt åt från en mindre lägenhet till en större (prop. 1996/97:173 med. 39). Skatteverket har i skrivelsen “Värdering av bostadsförmån vid varierande lägenhetsstorlek” (dnr 131 552672-07/111) angett en metod att beräkna bostadsförmånsvärdet när bostadsytan är större än en bostad av normal storlek.
Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen inkluderar ersättning för uppvärmning, vatten och sophämtning. Däremot ingår inte hushållsel. Förmån av fri hushållsel värderas särskilt till marknadsvärdet efter faktisk förbrukning. De allmänna bostadsföretagens hyressättning styr hyresnivån även i privatägda hyreshus.
Den Skatteverket (AV EN 2007:37) anges följande om bostadsförmån i flerfamiljshus.
“Om vid värdering av bostadsförmån i flerfamiljshus bostadens standard, utrustning, läge m.m. avviker från det som är normalt i motsvarande åldersklass hos de allmännyttiga bostadsföretag vars hyresnivå ligger till grund för värderingen, bör förmånsvärdet beräknas med hänsyn till detta.”